Seitenbereiche

Mo - Do:
-

Fr:
-

kostenloses Erstgespräch: Gutschein

In welchen Fällen wird bei einer Vermietung Liebhaberei vermutet?

Wird ein Gebäude vermietet, muss fest-gestellt werden, ob eine „große“ oder „kleine“ Vermietung vorliegt.

Wird ein Gebäude vermietet, muss festgestellt werden, ob eine „große“ oder „kleine“ Vermietung vorliegt. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sich daraus unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben.

„Kleine“ oder „große“ Vermietung?

Unter die „kleine“ Vermietung fällt die Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. Nach den Liebhaberei-Richtlinien zählen zur kleinen Vermietung auch die Vermietung von einzelnen Appartements (Mietwohnungen) und im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer (bis zu zehn Betten).

Eine entgeltliche Gebäudeüberlassung von Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten fällt unter die „große“ Vermietung. Außerdem zählt hier jede Gebäudeüberlassung dazu, die keine „kleine“ Vermietung darstellt, z.B. auch das Vermieten von Geschäften, Bürogebäuden, sowie gewerbliche Zimmervermietungen. Umsatzsteuerlich ist bei der „großen“ Vermietung keine Liebhaberei anzunehmen.

Liebhaberei bei der kleinen Vermietung

Liebhaberei kann im Steuerrecht bei bestimmten unternehmerischen Tätigkeiten vermutet werden, mit denen sich nach absehbarer Zeit kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt. Fällt eine „kleine“ Vermietung unter die Liebhabereivermutung, werden die Verluste daraus ertragsteuerlich nicht anerkannt. In der Umsatzsteuer besteht kein Recht auf Vorsteuerabzug. Wird bei der Vermietung ein Verlust erzielt, so muss für die Anerkennung der Verluste anhand einer Prognoserechnung dargelegt werden, ab wann ein Gesamtüberschuss der Einnahmen bzw. Gesamtgewinn zu erwarten ist.

Keine Liebhaberei in der USt

Im September dieses Jahres hat das Bundesfinanzgericht (BFG) entschieden, ob bei einem Wohnungseigentümer eine Liebhaberei vorliegt. Der Besitzer hat die Wohnung zur Gänze fremd finanziert und deshalb sind aus der Vermietung Verluste entstanden. In der Einkommensteuer hat das BFG die Liebhabereivermutung bestätigt, in der Umsatzsteuer allerdings nicht.

Nach der Meinung des BFG kann bei einem Verlust, der nur durch die hohen Fremdfinanzierungskosten entstanden ist, nach dem Umsatzsteuerrecht eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegen.

Das BFG sagt zu der unterschiedlichen Beurteilung in der Umsatz- und Ertragsteuer: Liegt der wesentliche Grund für einen Verlust in einer marktüblichen, aber die ertragsteuerliche Substanz gefährdenden Finanzierung, können gemeinschaftsrechtliche Überlegungen zur umsatzsteuerlichen Beurteilung führen, die von der ertragsteuerlichen abweicht.

Stand: 27. November 2014

Bild: Daniel Ernst - Fotolia.com

Erscheinungsdatum:

Trotz sorgfältiger Datenzusammenstellung können wir keine Gewähr für die vollständige Richtigkeit der dargestellten Informationen übernehmen. Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen im Rahmen unserer Berufsberechtigung jederzeit gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung.

Über uns
Wir sind Steuerberater und Wirtschaftsprüfer in Hallein und Salzburg. Neben der klassischen Steuerberatung begleiten wir Klein- und Mittelbetriebe in ganz Österreich von der Start-up-Phase über den laufenden Betrieb bis hin zur Betriebsübergabe. Sie haben Fragen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Illustration

Ausgaben

Mit diesem QR-Code gelangen Sie schnell und einfach auf diese Seite
Mit diesem QR-Code gelangen Sie schnell und einfach auf diese Seite

Scannen Sie ganz einfach mit einem QR-Code-Reader auf Ihrem Smartphone die Code-Grafik links und schon gelangen Sie zum gewünschten Bereich auf unserer Homepage.